J-REITの魅力と投資のポイントを考える
J-REITの利回りは5％近い
J-REITは分配金の年利周りが5％にもなって、株式配当の倍以上に達します。しかも不動産運用という性格上、為替の変動や不景気にも強く、安定的な収入を受け取ることができます。
基本的に不動産投信は株式投信に比べて配当利回りが高く、値動きが安定しています。株式投信はキャピタルゲイン追求で、不動産投信はインカムゲイン（利回り）追求型ということができるでしょう。
あとはいかに安いところで購入して、自分が購入したところよりも高いところで売却するかという問題になります。安値圏にある投信か現在右肩上がりのトレンドにあるものを選択して、ある程度キャピタルゲインが出る価格まで来たら、ためらわずに売却するという態度も重要でしょう。
J-REIT指数に連動するが個別の動きも
基本的にJ-REITはJ-REIT指数に連動します。J-REIT指数はリーマンショック直後の最安値が700、最高値が2000ですが、この倍率を超える上昇をしめした投信もあります。株式投信では、なかなか日経平均をアウトパフォームするものを見つけるのは困難なので、不動産投信はキャピタルゲインの面でも優れているといっていいでしょ
う。
J-REITは利回りが5％と大きいこと、優れた上昇力を見せるものがあることで、投信を購入するというメリットを証明しています。
J-REITへの投資は、ある程度まとまった資金が必要
ただ、FXや株式投資、実際の不動産事業に比べると、レバレッジが効かないという制約もあります。FXの場合はレバレッジをかけることで、金利であるスワップポイントを何倍も受け取ることができるのですが、不動産投信の場合はそれができません。実際の不動産投資では物件を担保にしてさらに銀行から借り入れが可能ですが、レバレッジが効かないということが、J-REITの制約ということができるかもしれません。
しかしある程度まとまったお金があれば、銀行預金などよりはるかに高リターンが受け取れます。リーマンショックのような大不況がこない限り、普通の景気変動には強い性格も持っています。これから東京オリンピックの2020年を目指して、J-REITはさらに有望な投資対象になってゆくでしょう。
それでは前回に引き続き有望なJ-REITの投信を紹介します。
有望なJ-REIT 高利回りで上昇力のある会社がいっぱい
平和不動産リート投資法人(8966) – 分配利回り3.68％
平和不動産リート投資法人は、2014年5月期に増資を行い借入金の無担保化に成功しています。吸収合併・分割と成長性の高い戦略をとっています。東京都区部を中心とするエリアに存するオフィス及びレジデンスに集中的に投資しています。
リーマンショックの直前は17万円半ば。それが3万円付近まで急落します。ある意味、リーマンショックの影響を最も受けたといえるでしょう。しかしその後は首都圏のマンションブームなどに支えられ大きく反騰しています。結果的にリーマンショック直前に購入すれば大損でしたが、直後に購入すれば大化けした銘柄でした。
当社サイトのポートフォリオ解説を見ると、オフィス、レジデンスへの投資は半々で、収益変動のリスクに対応した、計画的な投資が行われていることがわかります。
首都圏のオフィス・レジデンスの需要は、東京オリンピックもあって、2020年までは強気で見れると思います。現在、節目の10万円まで上昇してきていますが、ここからさらに上昇していくかどうか要注目です。
ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) – 分配利回り4.44%
ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)ホテル特化型のREITです。
公式ホームページには日本最大のホテル特化型REITと謳ってあり、保有部件数44、取得価格合計は3194億円（2017年末）です。
このREITの特徴はなんといっても、現時点で基準価格がリーマンショック以前の高値をはるかに超えてしまっていることです。最安値は1万円付近までありましたが、2016年に10万円を達成、現在も高値で推移しています。リーマンショック後の安値からの上昇は10倍で、J-REITの中でも最大級のパフォーマンスを示しています。
ジャパン・ホテル・リートは、「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待出来る地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得を目指していて、いわゆる参入障壁が高いリゾートホテル、本格的ホテル用不動産の取得を中心業務として行っています。
世界的ホテルとしては、ホリデイ・イン（IHG）、シェラトン、マリオット、ヒルトンなど、国内ホテルとしてはホテルオリエンタル、日航などがあげられます。
まさに国内外の一流ホテルの用地取得を中心に勧めている会社で、これからどれだけ伸びてゆくか注目です。
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298) – 分配利回り5.02％
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は、外資系大手インベスコ・グループがスポンサーになっています。保有物件数18、取得価格合計2204億、稼働率は2018年5月で98.3％です。大都市圏に所在する大規模オフィスビルを、重点投資対象資産にしているという特徴があります。
2016年末に1万円付近の安値がありました。そこから1万5千円まで暴騰しています。これは2015年の高値と同年なので、現在は最高値の水準にあるということができます。場合によっては、ここから高値を抜いてくることが期待できます。
スターアジア不動産投資法人(3468) – 分配利回り7.74％
当面は、日本の経済・文化活動の中心であり、人口が最も集積している東京圏の不動産等に集中的に投資する方針で、投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資する、とサイト内で説明してあります。
現在は東京圏に7割集中しています。東京オリンピックへ向けて要注目銘柄です。スターアジア不動産投資法人は、分配利回りが7.74％もある高配当の投信です。利回りが高いJ-REITの中でも突出しています。
J-REITは基本的に家賃収入を配当するので利益は安定しています。また利益の9割以上を投資家に分配する場合には、税金が免除されるという特典で、高い利回りを実現しています。このように不動産投信は利回り中心の運用が前提になるにので、スターアジア不動産投資法人のように、とにかく分配利回りの高い会社を探すのもひとつの方法でしょう。
上場が二年前で、2016年半ばにつけた9万円割れの値段が最安値です。大きく10万円台で活躍できるか注目。東京オリンピックに向けて2019年、2020年前半は期待されます。
インヴィンシブル投資法人（8963） – 分配利回り5.58％
インヴィンシブル投資法人は、エリア「首都圏」・アセット「住居」を中心とする総合型リートです。 外資系運用会社フォートレス・インベストメント・グループ（FIG）をメイン・スポンサー、有名なソフトバンクがサブ・スポンサーになっています。
リーマンショックの前に9万円の高値があり、2012年に6千円付近まで下落しています。その後は環境の好転から一気に上昇。8万円の高値を記録しました。現在は調整していますが、アベノミクスで復活した銘柄と言えるかもしれません。利回りも高く6％に達する時もあります。アナリスト予想は6万円なので、ここから再び最高値を目指していくか注目です。
[…] アベノミクス以降、よく話題になる株式投信やJ-REITなどの不動産投信ですが、基本的にレバレッジは存在しません。銀行預金と同じで自分が持っている資産と同じ額しか投資できないのが普通です。基本的に投資ファンドは資金を集めて運用するという「投資」の形が主体なので、レバレッジをかけてトレードするFXや先物とは趣が違います。 […]