変動型・固定期間選択型金利の推移予測|住宅ローンの選び方

住宅・不動産




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今回は、住宅ローンの変動金利について過去の推移や将来の動向を紹介していきます。また、変動金利の価格上昇リスクを取り上げつつ、特におすすめの住宅ローン会社まで取り上げていきます。

低金利状態が続く日本では変動金利に注目が集まりがちですが、未来に対する危険性やリスクが存在するのも確かです。この記事を読んで、一番お得に利用できる住宅ローンを見つけてください。

住宅ローン|過去の変動金利推移は?

住宅ローンには一度資金を借りてから金利が動かない「固定金利型」と、借りた後も市場金利の動向次第で返済額が変化する「変動金利型」が存在します。また、変動金利型の中には「固定期間選択型」というタイプがあり、3年、5年、10年の借入期間中は金利が変動しないものの、期間が終了した後、借り換えや期間再選択をする際に金利が変動します。

変動金利型は、固定金利型や固定期間選択型に比べると設定金利が低く設定されているため、多くの方が変動金利型住宅ローンを選んでいるのです。

もし、住宅ローンを借りた後に低金利状態が続いたとしたら、低コストという変動金利型の長所をフルに活かすことができるでしょう。そこで、将来の金利を予測するために、ここでは過去の変動金利動向を探っていきます。

住宅ローンの変動金利推移

国土交通省在宅局と財務局が所管する独立行政法人「住宅金融支援機構」は、過去の住宅ローン金利推移を昭和59年から平成29年までグラフで公開しています。

このグラフを見ると、昭和62年から平成3年あたりまで変動金利が急激な上昇を見せていることが分かります。この時期はちょうどバブル期と重なり、平成3年を境にバブル崩壊の影響で金利が急落します。

その後、平成7年頃より変動金利型は2.4~2.5%前後で推移しています。

変動金利型の推移を見ると平成7年から現在までほとんど金利が動いていないことが分かるでしょう。つまり、「変動金利の固定金利化」といういびつな状態が続いているのです。

一方で、固定期間選択型の方は年を経るごとに金利差が縮まっていきます。

平成7年から平成17年頃まで、3年物と10年物との間には1.5%以上の金利差がありましたが、平成29年は0.25%の金利差しかありません。

変動金利の固定金利化が長期化すると返済額も抑えられる

変動金利型は平成7年頃から現在までほとんど金利の動きがないのが特徴です。実はこの約20年ほどの間で、変動型金利はプラスマイナス0.5%ほどの値動きしかありません。このような状態だと固定型金利とほとんど変わらないことが分かるでしょう。

もしこのまま変動金利の固定金利化が進めば、消費者は非常にお得に住宅ローンを組むことができます。基準金利が固定型より低く、なおかつ固定金利のように金利が変動しなければ、誰だって変動金利を選びたくなりますよね。

しかし、将来の金利予測を行う場合、単に過去の推移を参照すればよいわけではありません。次の項目では、より現実的な住宅ローン予測を行っていきます。

これから住宅ローン変動金利はどう変わる?

住宅ローンの金利動向を予測する場合、大切なのが「過去の情報に捉われすぎないこと」です。つまり、過去に起こったリスクも、これから起こる将来のリスクも常に一定であるということです。

たとえば、過去10年にまったく事故を起こさなかった優良ドライバーが、今後10年にも同じように事故を起こさない保証はありません。将来の事故リスクと過去の事故リスクの間には全く相関関係がないからです。

住宅ローンの金利も同じで、「過去に0.5%の変化しかなかったんだから、この先も2.5%前後で変動金利は推移する」と考えるのは迷信。この先、変動金利が大きく上昇したとしても何ら不思議はないでしょう。

未来に楽観視するより上手に備えよう

未来に対して好意的な期待を寄せるのは素晴らしいことだと思います。未来にとって、ご自身の夢に向かって邁進するのは誰にでもできることではありません。

しかし、大きな資金が動く住宅ローンに関して言えば、過度な楽観視より、リスクに対して最低限の備えを行っておくことをおすすめします。

上がらないと思っていた金利が、何年か後に仮に上昇してしまったら「未払い利息」という恐ろしい泥沼にはまる可能性もあるのです。未払い利息は、予想よりも金利が上昇したことで返済額が増え、利息ばかり払い続けて元本が減少していかないことを指します。資金がショートすることで利息に対する支払いも滞り、未払い金がかさんでしまうのです。

そこで、変動金利型の住宅ローンを利用する際は、ある程度の金利上昇リスクに備えておきましょう。

次の項目では、固定期間選択型3年タイプに申し込み、4年後以降年利が1%ずつ上昇した場合の月々の返済額をシミュレーションしてみました。返済額の上昇幅が分かることで、金利上昇リスクに備えやすくなるので、ぜひとも一度ご参照ください。

固定期間選択型3年タイプ、もし毎年利率が1%上昇したら?

  1. 固定期間3年間の金利2%の場合:毎月返済額66,252円
  2. 4年目以降借り換え金利3%の場合:毎月返済額76,136円(年額約12万円負担増)
  3. 4年目以降借り換え金利4%の場合:毎月返済額86,777円(年額約25万円負担増)
  4. 4年目以降借り換え金利5%の場合:毎月返済額98,125円(年額約38万円負担増)
  5. 4年目以降借り換え金利6%の場合:毎月返済額110,120円(年額約53万円負担増)

変動型・固定金利期間選択型別【住宅ローンランキング】

住宅ローンの変動型金利のメリットとリスクについて分かったところで、今度は具体的な商品を紹介していきましょう。

なお、ここで紹介している金利は全て実質金利をベースとしています。銀行などが住宅ローンを販売する場合の参考金利は「表面金利」と呼ばれ、手数料や保証料などのコストは含まれていません。

そのため、住宅ローンを比較する際は、全てのコストを足し合わした「実質金利」を元に判断するようにしましょう。

変動型金利(借入金額3,000万円、借入期間35年、新規)

順位銀行名実質金利表面金利内容
1位じぶん銀行0.585%0.457%全期間引下げプラン
2位住信SBIネット銀行0.585%0.457%通期引下げプラン
3位ソニー銀行0.585%0.457%変動セレクト(頭金10%以上)
4位au住宅ローン0.585%0.457%全期間引下げプラン
5位SBIマネープラザ0.585%0.457%店舗相談専用MR.住宅ローンREAL

固定金利期間選択型(10年、借入金額3,000万円、借入期間35年、新規)

順位銀行名実質金利表面金利内容
1位みずほ銀行0.743%0.700%最後まで変わらずおトク!(ネット)
2位ソニー銀行0.836%0.897%住宅ローン(頭金10%以上)
3位イオン銀行0.8600.690%当初固定金利プラン(定率)
4位りそな銀行0.869%0.645%当初型、融資手数料型
5位楽天銀行0.902%1.139%変動金利(固定特約付き)

住宅ローン金利推移のまとめ

今回は住宅ローンの過去の推移から、将来の金利動向予測などを紹介してきました。

変動金利の推移は20年ほどの間ほとんど変わっていませんが、かといって変動金利で絶対安心ということはありません。今回紹介した金利シミュレーションを元に、「どれくらいリスクを予測すれば安心か」をご検討ください。

現在の変動型は上位各社一律の金利を提示しているため、金利以外のサービス面などを重視してみると良いでしょう。たとえば、住信SBIネット銀行は全疾病保障付きのお得なサービス、ソニー銀行や楽天銀行はネットで申し込みが完結できるなどのメリットがあります。

また、普段からauのスマホや楽天市場など、ローン会社とゆかりのあるサービスを利用している場合、相乗効果を期待して関連会社を選ぶのも悪くありません。







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